Affitti commerciali e crisi post Covid: se lo sconto sul canone non è concordato è il Tribunale ad imporlo

Il sempre delicato argomento dei contratti d’affitto è diventato al tempo della pandemia da Covid-19 “terreno di sperimentazione”. Innumerevoli attività commerciali, dal lockdown in avanti e ancora oggi con le fosche prospettive dell’aumento dei contagi, continuano a vivere grandi difficoltà economiche che si traducono nell’impossibilità di poter pagare i canoni di locazione.

In tutti questi lunghi mesi, le vie che la legge ha seguito per conciliare le sopravvenute difficoltà a pagare con il dovere di pagare sono state molteplici:

  1. La sospensione del pagamento del canone, salvo poi rientrare in futuro ed in maniera dilazionata delle somme non versate;
  2. la ratifica tra le parti di una momentanea e congrua riduzione del canone a “fondo perduto”;
  3. la risoluzione anticipata del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Il punto 3, in particolare, si è dimostrato una via percorribile proprio nel momento del Coronavirus che rappresenta una “grave alterazione dell’equilibrio tra il valore della prestazione e quello della controprestazione…”. Ciò sulla base dell’art.1467 del codice civile in tema di “Contratto con prestazioni corrispettive” in cui si legge che “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458…”.

Questo quadro di soluzioni condivise, in una fase ancora fortemente compromessa per quanto riguarda la ripresa dei consumi, potrebbe essere ribaltato dalla recente ordinanza del Tribunale di Roma n.29683 del 27 agosto 2020 che, nel caso di un ristorante romano, ha visto il conduttore ristoratore avanzare al giudice la richiesta di riduzione giudiziale del canone di locazione, ebbene si è disposto un taglio del 20% delle somme dovute fino a marzo 2021 presumendo che in mancanza di tale riduzione l’attività potrebbe chiudere: “in ragione della mancata ottemperanza della parte resistente ai doveri di contrattazione derivanti dai principi di buona fede e solidarietà – si legge nell’ordinanza – sembra necessario fare ricorso alla buona fede integrativa per riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell’alea negoziale normale, disponendo la riduzione del canone di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021; si rileva al riguardo che, anche dopo la riapertura dell’esercizio commerciale, l’accesso della clientela è contingentato per ragioni di sicurezza sanitaria. Si dispone altresì la sospensione della fideiussione in oggetto fino ad una esposizione debitoria del conduttore di 30.000 euro”.

È vero che il caso specifico nasce da un mancato accordo tra le parti, ma la decisione crea un precedente di estrema rilevanza perché da un lato si inserisce nella libera determinazione di contratti tra privati, dall’altra rischia di moltiplicare all’infinito contenziosi nei tribunali giacché ogni esercente potrebbe perseguire la strada del giudizio per ottenere riduzioni di affitto. 

Come riportato in premessa, la via maestra resta il possibile punto d’equilibrio tra le richieste dei proprietari e le esigenze dei ristoratori o degli affittuari in genere, tanto che la stessa Fipe Confcommercio, la Federazione italiana pubblici esercizi, non ritiene di cantar vittoria ma “auspica che prevalga il buon senso nei rapporti tra proprietà e imprese adeguando i canoni di affitto al nuovo contesto ed evitando un contenzioso che rischia di intasare i Tribunali e di avvelenare il clima in un momento in cui tutti gli sforzi devono essere concentrati sulla ripresa

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