Le responsabilità crescenti dell’acquirente sui controlli preventivi
Nessuna garanzia per il compratore consapevole
Per il promissario acquirente diventa essenziale esaminare attentamente il bene per riscontrare, se non i vizi che potrebbero manifestarsi in seguito, quantomeno le cause del loro possibile verificarsi. Si amplia il tema delle responsabilità del compratore sui controlli preventivi, in particolare sulle verifiche puntuali delle condizioni di ciò che si acquista; specialmente se l’immobile è ubicato in uno stabile molto vecchio con difetti visibili o irregolarità tecniche.
Ci troviamo nel campo di applicazione delle norme sulla garanzia per vizi nella vendita di cose usate previste dall’art. 1490 del codice civile in base al quale “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Contestualmente, però, va tenuto presente il rischio dell’esclusione della garanzia di cui all’articolo 1491 secondo cui “non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
È quindi la Corte di Cassazione a fare sintesi delle predette responsabilità dell’acquirente con la recente ordinanza 24343 ottobre 2017, stabilendo che “in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c.”.
E ancora: “Il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità si intendono ridotte in ragione dell’usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come quella concreta che scaturisce dalle reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo precedente la vendita”.
In sostanza, il venditore che dimostra di non aver occultato nulla dello stato del fabbricato, avendolo venduto con vizi evidenti o facilmente prevedibili a causa della propria vetustà/vecchiaia, non è tenuto a rispondere di eventuali richieste di risarcimento da parte dell’acquirente; a maggior ragione se quest’ultimo conosce i vizi, la garanzia non ha ragione di esistere in quanto si presume che abbia inteso acquistare il bene nello stato in cui si trovava, quindi difettoso.
La prevenzione è tutto
Nel complesso questa fattispecie richiama alla luce la questione più generale dei controlli ipotecari o catastali a cui è chiamato l’acquirente in occasione di una compravendita immobiliare. Su questo sempre la Cassazione, con la sentenza 8849/2017, ha infatti stabilito che, in mancanza di un preciso accordo, vari esami preventivi spettano a chi compra anche nel caso in cui la compravendita sia stata intermediata da una agenzia immobiliare; tant’è che l’assistenza da parte di un avvocato e di propri tecnici diventa più che mai indispensabile.
Tu “Da acquirente non esperto in materia come stabilisco se determinati controlli sono sufficienti?”
Se non hai specifiche competenze è impossibile effettuare un’indagine completa dal punto di vista edilizio, urbanistico, impiantistico e catastale sul bene che intendi acquistare senza affidarti ad esperti del settore. In termini di prevenzione si impone ormai la cosiddetta due diligence immobiliare che solo un avvocato esperto in diritto immobiliare insieme al proprio team di tecnici può garantirti, con l’obiettivo di individuare i potenziali rischi della compravendita e prevedere le doverose clausole di garanzia.